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解密首个房屋租赁资源禀赋指数:计划推向全国

2019年07月26日 08:07   来源:每日经济新闻

  一套房子什么最值钱?位置,位置,还是位置!几乎所有的房产评估师都会给出这样的答案。交通方不方便?有没有好学校?大型超市离得有多远?除了面积、朝向、户型、装修、价格之外的这些因素,位置则是几乎所有购房者或者租客下手之前,都要反复盘算的。

  对于位置?#27809;?#30340;判断,过去要么凭感觉,要么参考中介机构的意见,但因为?#36824;?#30452;观,往往又令人无所适从。

  7月24日,一项在厦门大学发布的房屋租赁资源禀赋指数,试图提出解决方案。这个指数被专家学者视为创新之举。

  这项以厦门为样本的指数,据称是全国首个。它由厦门大学管理学院、厦门大学大数据挖掘研究中心,联合厦门云众联大数据科技有限公司等牵头完成。

  在国家诸多由购转租的政策鼓励的背景之下,这项指数的编制有什么现实意义,它是怎么来的?未来如何拓展?就此,《每日经济新闻》记者专访了厦门大学大数据挖掘研究中心主任、教授朱建平。

  海量租房信息被激活

  这项厦门2019年上半年房层租赁禀赋指数,最?#25214;?#28909;力图等可视化的方式呈现在某个网站上。全市1000多个小区中,鼠标随机移指某一个,一个指数随即弹出,这个指数随7个不同的选项的变化而变。每一个行政区租赁房屋的最新排名亦能在该?#25945;?#34987;查询到。

  这7个选项?#30452;?#26159;公交、地铁、公共设施(商城、超市、市场、医院)、幸福感资源(体育中心、公园)、学前教育(幼儿园)、初等教育(小学)和中等教育(初中)。

  “将这些主观因素,变成客观的指标,很有挑战性。”朱建平的学生介绍说,研制团队通过对2万多条原始数据(2018年6月1日到2019年3月18日期间)清理、筛选和比较验证,用一定的公式计算出指数,并最终结合地理定位系统,形成可视化表达。

  上述7项指标包含了一个房屋外部环境的大部分。为了更准?#35775;?#36848;这项研究,他们借用了?#30334;?#36171;”这一古典经济学的术语。资源禀赋又称为要素禀赋,指一国拥有的各种生产要素,包括劳动力、资本、土地、技术、管理等方面。

  这一定义,使之区别于住房租赁价格为滥测目的的相关研究体系。去年,上海住房租赁价格指数监测办公室发布的《2018年上半年上海市住房租赁市场发展报告》,构建了全市、环线、区域、板块,小区等系列的租赁价格指数。

  “价格指数直接对需求有导向,禀赋直接是对需求的支撑”。朱建平说。厦门云众联大数据科技有限公司董事长李秀荣称,房产评估界有句话,看一间房屋的价值,看“位置、位置、还是位置”,这?#24471;?#22312;禀赋指数中最能影响人们租房决策的是房屋的外部环?#22330;?#22312;当下,找到一个好的外部环境远比一个好的房屋装修和结构?#36873;?/p>

  “房屋的价值评估不外乎内在属性、外部环?#22330;?#23439;观因素三个方面。”朱建平说,对于购房或租房者来说,除了考虑面积、结构、价值这些内在属性以及宏观因素,外部环境往往起到了决定性作用。

  过去他们编制了不少与经济生活有关的指数。比如消?#30740;?#24515;指数、健康指数等。但“学术味有余,烟火味不足”,在今年4月参加了一场大数据的论坛后,朱建平开始思考大数据在现实生活中的运用。

  “仅用了3个月,完成了指数的编制和可视化呈现,的确很了不起。”首都经济贸易大学研究生副院长、教授阮敬称。

  指数解开城市?#21496;?#23494;码

  2017年7月,厦门与国内11个城市一道,进入首批住房租赁试点。近两年来不断推进住房租赁试点工作,目前已经拥有15万套(间)可租赁房源。

  调查数据显示,厦门市人口空间布局向岛外倾斜,较大比重的外来流入人口客观上需要更多的房屋供给。2018年末,厦门市常住人口411万人,2018年岛外常住人口总量首次大于岛内常住人口总量,比重达50.2%。岛外人口增速显著高于岛内,但人口密?#28909;?#28982;偏低。且全市51.3%的常住人口户口登记地为省际和省内其他地?#26657;?#34920;明厦门外来流入人口数量占常住人口比重很大。

  “庞大的流动人口基数与有限的房源供给之间需要一把标尺?#22242;?#24102;,真正实现‘有房出租,有人能租’需要租房者充分了解市场信息,利用‘不对称’的信息达到房屋租赁市场的均衡。”朱建平认为。

  房屋租赁禀赋指数直观揭示了区域之间的禀赋差异。比如学区房为什么火,火到什么程度,从厦门市六个行政区学前教育、初等教育、中学教育资源要素指数分布三个表中,?#27982;?#21306;在这些资源中占第一位置,湖里区随后。以均值看,最为成熟的?#27982;?#21306;在地铁要素、公共设施要素、幸福感要素、初等教育要素、中等教育要素5个要素中居厦门市各行政区首位,而海沧和湖里租赁房小区?#30452;?#25317;有均值最高的公共交通枢纽要素和学前教育资源要素。以空间分布而言,?#27982;?#21306;、湖里区、集美区、同安区、海沧区住房租赁资源分布较为集中,而翔安租赁房小区则分布在翔安大道沿线。

  除揭开城市的?#21496;?#23494;码外,房屋租赁禀赋指数亦能揭开区域本身的不平衡问题。比如海沧区的公共交通枢纽禀赋指数平均值是全市最高,达到0.45,大于?#27982;?#21306;的0.4。而海沧区的公共枢纽禀赋指数标准差是0.3,为全厦门最高,这?#24471;?#28023;沧区的公共交通资源分布是不平衡的。

  “人们只有长期地接触这个地区才能感受出这种不平衡。”朱建平说,而这个指数其实?#24067;?#23569;了政府的工作量,只需要看图,就能知道这个地区的发展问题。政府应该有针对性地对症下药,缺啥补啥,加快地方的公?#19981;?#30784;建设,真正实现区域结构性的平衡。

  指数将在其他城市复制

  澳门科技大学可?#20013;?#21457;展研究所教授刘成昆表示,这项资源调查对政府的房地产政策是非常好的启示,同时?#21442;?#27665;众的选择提供了情报,使城市发展水平不至于产生过高的空间上的不均衡,使我们的基础设施建设也有非常好的提升。

  基于此,这项指数也有了可复?#39057;?#24847;义。“把这个房屋租赁禀赋指数扩散到全国,这正是我们下一步要做的。”朱建平说,先把这个调查的范围放在福建省的核心城?#26657;?#20363;如泉州、三明、福州。放到全国范围的话,?#30830;?#21040;各个省会城?#26657;?#20877;以省会城市为基础放到副省级单位所在的城市。在这个扩大影响的过程中,要在个性化的基础上建立一个全国性的标准。“这个标准需要慢慢完善,用哪些指标来刻画是我们要继续讨论的”。

  “在厦门,人们?#19981;?#38752;海;在?#26412;?#30340;话,人们可能更?#19981;犢可健?#27839;海和内陆是不一样的,每个城市都有它独有的特性。这个指数在特殊的环境要做特别的考量。”李秀荣说。

  ?#27604;?#25351;数本身也有待?#20013;?#23436;善。“比如小区的物业管理?#22836;?#21153;水平如何,也应是房屋资源禀赋中的重要一环。”厦门大学教授李志强建议。


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