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湖北恩施"纠正"房价猛降 三四线楼市开始扛不住了?

2019年06月12日 08:34   来源:华夏?#21271;?/span>

  走过了两年暴涨之路,一片看空声中三四线楼市?#23548;?#36825;只“狼”终于来了。

  日前,网络上流传着一份由湖北恩施州恩施市房地产协会发布的《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》。这份发送给恩施市各房地产企业,抄送恩施市人民政府、住建局、自然资源和规划局的红头文件指出,部分楼盘采取大幅度?#23548;?#30340;办法促销,包括开盘价低于备案价800元-1200元/平?#20303;?#20313;盘4000元-4500元/平米甩卖?#36164;?#31561;十种?#23548;?#34892;为,对恩施的房地产市场带来了不利影响。恩施市房协要求开盘在售的企业纠正不良做法,并将协助主管部门对备案价格的下限?#22270;?#36827;行制度性约束。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏?#21271;ā?#35760;者表示,恩施此次文件进一步体现了“稳房价”的概念,即房价过快上涨和过快下跌都不?#24066;懟?#19977;四线城?#26032;?#24066;降温态势是市场行为,本身也是合理的挤房价泡沫的做法。但是从?#23548;是?#20917;看,部分?#23548;?#26126;显干扰了市场,也导致各楼盘盲目?#23548;郟?#36827;而干扰了市场,这显然也是政府需要管控的。

  十条“罪状”,?#23548;?0%

  根据这份文件,当前恩施?#26032;?#30424;?#23548;?#30340;主要表现有十条,其中有四条明确了调查数据:有的楼?#35848;?#22791;案价,?#22270;?#24320;盘,?#23548;?#24133;度在备案价基础上下调800元-1200元/平米;部分楼盘采取分期预售和销售,前后价格降幅在300元-500元/平米;有的楼盘无故不?#35789;?#22330;价格规律办事,楼盘整体价格比去年同期大幅下降200元-500元/平米;部分余盘采取甩卖价格?#36164;郟?#25104;交价格在4000元-4500元/平米之间。

  另外六条则包括?#22270;?#35825;客,引起市场波动极大;综合成?#23621;朧导?#38144;售价格形成巨大反差,给楼盘留下不可?#20013;?#21457;展的空间;?#22270;?#33988;客,甚至未办理预售许可证即变相收取押金和办卡;以分销、电销方式与第三方合作?#23548;郟?#29992;工程款抵扣房、内?#25179;?#21033;房等变相?#23548;?#25200;乱市场;销售人员到其他售楼部外拉客,影响恶劣;违反相关规范,楼层设计高度降低至2.7米左右,为购房者入驻埋下矛盾隐患?#21462;?/p>

  恩施土?#26131;?#33495;族自治州包括1市7县,州政府所在地恩施市是县级市,其他七个县包括利川、建始、巴东、宣恩、咸丰、来凤和鹤峰。恩施市全市总人口82万,城市建成区面积45平方公里。记者注意到,2019年2月底由恩施州房协发布的《2018年度恩施房地产市场报告》显示,2018年恩施市新建商品住宅成交均价为6165.58元/平米,为全州最高,是该州房价最低的巴东县均价的两倍以上。相比之下,余盘甩卖的价格比均价下降了30%左右,几乎同2016年房价?#24418;?#24320;始快速拉升时的价格持平。

  去库存与补库存的循环

  过去两年间,同许多三四线楼市一样,恩施也迎来了一波大涨。随着楼市去库存政策的?#24179;?#24681;施州在2016年6月出台了房地产去库存的各项政策,包括调低首付比例,首套房公积金贷首付低至20%,二套符合首套标准的,首付仅需30%;扩大提取?#35270;?#33539;围,购房除本人、配偶外,子女、父母的公积金亦可叠加使用于同一套房;每年可提取一次公积金偿还银行本息;农民工、个体户进入公积金覆盖范围,缴存足额连续6个月以上即可申请公积金贷款?#21462;?/p>

  与?#36865;?#26102;,棚改货?#19968;?#23433;置力度也有所加大,要求各县市棚改货?#19968;?#23433;置比例不得低于60%。不再建设回迁安置房,按照“以购代建”进行安置,停止经济实用房建设。?#23548;?#25805;作中,2017年恩施市棚改完成开工2316套,其中货?#19968;?#23433;置1260套;2018年开工2209套,货?#19968;?#23433;置2113?#20303;?/p>

  这一政策取得了明显的效果。2017年,恩施市新建商品住宅的成交单价比去年上涨了592.64元/平方米,达到4988.64元/平方米;而2018年更上涨了1176.94元,涨幅达到23.59%。成交量方面,2017年新建商品住宅成交受供量限制,成交量有所下跌,但出现了“抢房”的白?#28982;?#36235;势;2018年成交量同期相比上涨7.29%,累计总销售额100亿元,与2017年同期相比上涨26.58%。

  值?#31859;?#24847;的是,去化周期已经开始拉长。2017年恩施市新建商品房出清周期为5个月左右,但根据2018年的报告,这一周期已经接近10个月。而新建非商品住宅库存高企,现有存量出清约需55个月。另一方面,补库存还在进行时。2018年,恩施市全年商品房屋新开工面积188.32万方,近三年来首次高过销售面积。

  潮水退去,三四线开始裸泳

  中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长、中国社科院竞争力模拟实验室副主任邹琳华对《华夏?#21271;ā?#35760;者表示,对于恩施楼市而言,可能是短期上涨太快,需求退潮后剌激效力消退,就出现了?#23548;?#21387;力。

  根据易居研究院中国百城房价报告,今年1-4月份全国三四线城市房价涨幅已?#23545;?#23567;于2017年的高位水平,即明显走出了“过快上涨”的区间,同时此类涨幅也低于全国10.2%的平均水平,这体现了当前房价继续降温的态势。

  自2018年6月开始,棚改风向开始变化,住建部六部委随后也表示将控制棚改货?#19968;?#23433;置比例,更多采取新建安置房的方式。过去两年间支撑三四线楼市暴涨的主要动力不再,这些地区所面临的缺乏经济和人口支撑的真实情况也就浮出了水面。当潮水退去,恩施市房协也只能要求各个企业与之“?#37096;?#26102;艰”。不过,邹琳华也表示,该文件也只是预警作用,?#23548;?#20316;为市场行为,?#35789;?#26159;政府也没有?#34892;?#25163;段来改变。

  但必须要看到的是,三四线楼市?#37319;形?#36798;到房价转跌的临界点。纬房指数监测显示,2019年4月,三四线城市房价平均环比上涨0.03%,涨速比上月收窄0.242个百分点。118个三四线样本城市中,上涨的城市为71个,比上月减少1个,上涨城市占比为60%。

  严跃进指出,房价应该基于市场规划和调控目标在合理区间波动。对于相关开发商和中介公?#32416;此擔?#21518;续营销方面需要积极管控,防范为了冲?#23548;?#32780;乱?#23548;郟?#25110;者是做一些名不副实的假?#23548;邸?#21518;续预计三四线城市还会有各类稳定房价的做法,这也利好市场和预期的稳定。


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